大家さん必読 判例の解説

カテゴリー別のアーカイブです。

今後について

  1. 最高裁判所は、いつ、どんな判決を出すのか。
  2. 更新料返還請求の裁判は多発するか。
  3. 大家さんの対策
前回お話ししたように、消費者契約法10条によると、次の2つの条件にあてはまる契約条項は、無効になります。
  1. 一般の法律の規定より消費者の義務を重くする規定であること
  2. その内容がかなりひどいもので、消費者の利益を一方的に害していること
更新料条項は、残念ながら、「一般の法律の規定より消費者の義務を重くする規定である」と言えます。
では、「2 その内容がかなりひどいもので、消費者の利益を一方的に害していること」という点は、どうでしょうか。
これまで説明してきたとおり、今回の大阪高裁の判決は、
  1. 更新料発生の経緯からの検討
  2. 更新料の法的性質からの検討
  3. 更新料の社会的承認からの検討
という3点から更新料条項の合理性を徹底的に検討し、更新料条項を「賃借人の利益を犠牲にし、賃貸人や賃貸住宅管理業者の利益確保を優先した不合理な制度」と言い切りました。

 今回は、「更新料の社会的承認からの検討」について、大阪高裁の考えを説明します。
 
 社会的承認というのは、更新料が世の中でどのくらい認められているかということです。

 更新料の法的性質からの検討の続きです。

【賃貸借契約更新に対する異議権の放棄に対する対価】

 これは、大家さんは、更新を認めることによって、契約の更新に対して異議を述べる権利を放棄しているのだから、その対価として、更新料をもらうのだという意味です。

 今回は、「更新料の法的性質からの検討」について、大阪高裁の考えを説明します。
 
 まず、前提として、「法的性質からの検討」というのは、どういうことでしょうか。それは、「法律的に説明のつくお金か。」ということです。
 
 たとえば、お店で商品を買うとき、店員から、「代金として、10,000円、消費税500円、保証料1,000円です。」と言われたら、「え!保証料って何?」と思います。当然、お客さんは、「保証料って何ですか。」と聞くはずです。
 
 このとき、店員が、「この商品には、定期的なメンテナンスが必要ですが、そのメンテナンスサービスを2年間無料で受ける料金です。必要がなければ、お支払い不要です。その場合は、メンテナンス時に実費を頂くことになります。」と説明したとします。
 
 すると、お客さんは、「そうか、メンテナンスサービスの料金(メンテナンスという別のサービスを受けるための料金)ですか。わかりました。」となります。
 
 このような説明ができないとすると、そのお金は法律的に説明できないお金であり、そんなお金を取るということは、お客さんを適当に言いくるめて、説明のできないお金を取ったということになります。
 
 借家契約の場合、大家さんは、賃料や敷金以外に礼金や更新料というお金を借家人から受け取りますが、賃料は、部屋を借りる対価、敷金は家賃支払や原状回復の不履行があったときのための担保、という法律的な説明がつきます。ところが、更新料は、この説明が難しいのです。

 まず、更新料発生の経緯からの検討ですが、大阪高裁の判決は、どんな考えを述べているのでしょうか。
 
 大阪高裁の考えを簡単にまとめると、次のようになります。

今回の判決が更新料条項を無効とした理由はどうだったのでしょうか。

まず、事案の概要を見てみましょう。

 本件は、大家さんが、借家人を被告として、京都地方裁判所に未払いの更新料の支払いを求める裁判を起こしたところ、京都地方裁判所が、更新料条項は消費者契約法10条に違反して無効であるという理由で大家さんの請求を認めなかったので、大家さんが、大阪高等裁判所に控訴したという事案です。

平成22年5月27日に、大阪高等裁判所から更新料条項を無効とする判決が出ました。これで、大阪高裁では3件目の無効判決です。大阪高裁では、更新料条項を有効とする判決も1件ありますので、現時点では、大家さん側から見ると1勝3敗です。

1勝3敗という数字もさることながら、今回の大阪高裁の判決の内容は、2年の賃貸借期間に対して、2ヶ月分の更新料を定める更新料条項を無効としたことが衝撃的でした。

 そこで、これから何回かに渡って、

  1. 今回の判決の内容
  2. 今回の大家さんに与える影響、特に更新料返還請求裁判の多発の可能性
  3. 大家さんの対抗策

を考えてみたいと思います。


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