他の仕事の関係で、３ヶ月ほどお休みしてしまいましたが、今週から大家さんの契約書教室を再開します。

　今回は、契約書「頭書」（3）「賃料等」を見てみましょう。

　まず、「賃料・共益費」の欄ですが、ここには月額の賃料額と共益費の額を書きます。
よく「賃料」の欄に「共益費」の金額を合わせて書いてしまう大家さんがいます。たとえば、賃料が80,000円、共益費が6,000円であるとすると、賃料の欄に合計額の86,000円と書いてしまうのです。
しかし、この書き方はよくありません。賃料は、法律に定める手続きを踏まなければ値上げすることはできませんが、共益費は、きちんとした理由があれば、大家さんの側から、値上げをすることができます。たとえば、民間のゴミ回収業者や清掃業者を頼んでいる場合に、その業者の料金が値上げされた場合には、共益費の値上げを求めることができるのです。
ですから、「賃料」と「共益費」はきちんと分けて書くべきです。できれば、契約に際して、共益費の内訳も入居者に説明しておくと良いでしょう。

次に、「支払期限」の欄ですが、翌月分の賃料と共益費を当月末日までに払うというが普通ですから、翌月分に丸を付け、毎月「末」日まで　と書くことになります。もちろん、末日ではなく、たとえば28日までがよいという場合は、入居者の了解を得て「28日」と書くこともできます。

「支払方法」の欄は、振込や自動振替の場合は、大家さんの預金口座を正確に書いてください。また、大家さんと入居者のどちらが振込手数料の負担するかについても、明記してください。

「敷金」の欄は、受け取った敷金が賃料の何ヶ月分で、合計いくらかを正確に書いてください。

「その他一時金」の欄は、例えば契約更新時に更新料を徴収する場合は、この欄に、「借主は契約更新時に更新料として新家賃の１ヶ月分を貸主に支払う。」と書いてください。これを書いておかないと、更新料を受け取れないおそれがあります。
「附属施設利用料」とは、（1）賃貸借の目的物の中の「付属施設」の利用料です。駐車場や駐輪場の使用料を賃料とは別に取る場合は、ここに記入してください。例えば、「駐輪場使用料　1ヶ月1台100円」というように、何を、どれだけの期間使用すると、いくらになるのかがはっきり分かるように書きましょう。ここに何も書いていないと、付属施設の利用料は請求できません。

最後に「その他」ですが、大家さんは契約書に記載のないお金は、原則として入居者に請求することができませんので、まだ書いていないもので、入居者に支払ってもらうものがあれば、必ず書いてください。

続きは次回に。。。

　今回は、「賃貸住宅標準契約書」（国土交通省）の「頭書」(1)賃貸借の目的物の中の「付属施設」の欄から(2)契約期間を見てみましょう。

　まず、「附属施設」の欄ですが、「設備等」の欄と同様に、ここに記載されている設備を「含む」とした場合には、大家さんが「含む」とした施設の設置義務を負うことになりますので、注意してください。例えば、駐輪場を「含む」としたのに、駐輪場がないとか、駐輪場に駐輪スペースが残っていないということになると、大家さんとしては、契約上の義務を守っていないことになります。
　また、ここに記載されている施設を「含む」とした場合には、その施設の使用料金は、原則として賃料に含まれることになりますので、別途請求することはできません。

　次に、(2)「契約期間」のところです。
　ここには、契約が始まるとき(=「始期」)と契約の終わるとき(=「終期」)を明確に書きましょう。
何年でも構いませんが、最短期間は1年です。1年未満の契約期間を書くと、借地借家法によって、契約期間の定めのない契約になってしまいますので、注意してください。契約期間の定めのない契約になってしまうと、契約期間の終わりがなく、更新もありません。そうすると、契約書に更新料の記載があっても、更新料はもらえません。
このように、契約期間の最短期間は1年ですが、最長期間については、法律上、特に制限はありません。

　それから、国交省の《賃貸住宅標準契約書(改訂版)作成に当たっての注意点》には、次のようなことが書いてあります。

　「始期」:契約を締結する日と入居が可能になる日とが異なる場合は、入居が可能になる日を記入してください。

　契約を締結する日と入居が可能になる日とが異なる場合は、よくあります。たとえば、契約書に署名捺印したのは、平成24年3月10日だけど、実際に入居が可能になるのは、平成24年4月1日というようなことは、よくあります。
　この「入居が可能になる日」というのは、あくまで部屋を使うことが可能になる日ということであって、入居者が引っ越すことが可能になる日ということではありません。たとえば、部屋の鍵を平成24年3月25日に渡して、その日から部屋を使うことができる、つまり引越しすることができるが、実際に入居者が引っ越してくる日は、平成24年4月2日ということがあります。この場合、「入居が可能になる日」とは、平成24年3月25日です。
　もっとも、こういう場合でも、多くの大家さんは、ちょっとおまけして、平成24年4月1日を契約期間の「始期」とします。それは、それで何の問題もありません。
　要するに、国交省は、契約を締結したからと言って、まだ部屋を使うことができないのであれば、あくまで部屋を使うことができるなった日を契約期間の「始期」にしなさいと言っているのです。

続きは、次回に。。。

　今回は、「賃貸住宅標準契約書」（国土交通省）の「頭書」(1)賃貸借の目的物の中の「住戸部分」です。
　先回お話しした「建物の名称・所在地等」は、入居者さんにお貸しする部屋がある建物全体についての記載でした。
　今回の「住戸部分」は、実際に入居者さんが入居する部屋についての記載です。

　まず、「住戸部分」の最初にところには、「住戸番号」「間取り」「面積」という欄があります。
　「住戸番号」や「間取り」を間違うということはあまりありませんが、「面積」が間違っていることはよくあります。この「面積」は、バルコニーの面積を除いた専用部分の面積で、入居者さんが実際に居住用に使用する部分の広さですので、あまり大きく実際と違っていると、トラブルの原因となります。
　私が取り扱った事件でも、入居者さんが、契約書上の面積より実際の面積が2㎡ほど狭いということで、入居後に賃料の減額を求められ、トラブルとなったことがあります。
　もちろん、多少の違いはあるかもしれませんが、例えば契約書に20㎡と記載されているのに、実際には17㎡しかないというのでは、ちょっと問題です。

　次に、「設備等」の欄ですが、ここに記載されている設備を「有」とした場合には、大家さんが「有」とした設備の設置義務を負うことになりますので、注意してください。
設置義務を負うというのは、設置されていない場合は、大家さんが費用を負担して設置しなければなりません。また、もしその設備が壊れた場合は、大家さんが費用を負担して修理しなければなりません。
　ですから、例えば前の入居者が残していったエアコンがまだ新しいからといって、安易に「冷暖房設備」を「有」にしてはいけません。
　また、国交省の解説にもあるように、「電話」や「照明器具」なども、入居者さんに自分で設置してもらう場合には、「電話」「照明器具」という項目を書き加えた上で、「無」としておきまししょう。

　最後に、「使用可能電気容量」「ガス」「上水道」「下水道」のところですが、ここで問題となるのは、「使用可能電気容量」です。
　入居者が、入居後に「使用可能電気容量」を増加してほしいと言ってくることがあり、その際の費用負担が問題となります。
　やはり私の取り扱った事件で、入居者が「使用可能電気容量」を増やす工事を勝手に行ない、その代金を大家さんに請求してきたことがありました。
　ですから、「使用可能電気容量」もはっきりと書いておき、入居者が「使用可能電気容量」を増やしたいのであれば、入居者に費用を負担させるべきです。

　続きは、次回に。。。

　今回から、「大家さんの契約書教室」という題で、アパートやマンションの賃貸借契約書の書き方や書かれている内容の意味について、分りやすく説明します。

　私は、大家さんからの相談を受けるとき、必ず賃貸借契約書（以下、簡単に「契約書」といいます。）を見せてもらいますが、契約書をしっかり作っていない大家さんが、かなりいらっしゃいます。また、契約書に書かれている内容を、よく理解されていない大家さんも多いようです。

「ちょっと待った！！大家さん！その敷金そんなに返す必要はありません。」という本で書きましたが、大家さんにとっては、契約書が最大の武器です。
ですから、契約書の書き方や内容をしっかりと理解しましょう。

教室の具体的な進め方ですが、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」を題材にして、

1. 書くときにどこに注意をするか
2. 書いてある用語や条文はどんな意味か
3. 大家さんに有利な内容に変更できるか

などについてお話しします。

まずは、標準契約書の１頁目の「１頭書」の「（1）賃貸借の目的物」について見てみましょう。

　「賃貸借の目的物」という用語は法律的なもので、分りやすく言えば、「貸す物件」ということです。
　ここでは、貸す物件の中身について記載します。

　最初の「建物の名称・所在地等」の欄の中には、「名称」「所在地」「建て方」「構造」「戸数」「工事完了年」の６つの項目があります。
　この部分の書き方については、国土交通省の説明がしっかりしていますので、この説明を見て、正確に書いてください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/keiyakushocyuuiten.pdf

　特に、「構造」や「工事完了年」の項目は、契約を締結する上で重要なポイントになります。
ですから、ここの記載が間違っていると、入居者から、「非木造と聞いたので、しっかりしていると思った。」とか「築５年というのは、嘘なの？」というトラブルの原因になりますので、注意してください。

続きは、次回に。。。

　高齢入居者との契約期間中の問題として、高齢入居者の孤独死があります。
まず、これは孤独死だけの問題ではありませんが、高齢入居者が亡くなっても、それだけでは契約は終了しません。当然のことながら、高齢入居者の家財道具は部屋に残っていますので、明け渡しも完了していません。
従って、大家さんは高齢入居者の相続人と交渉して契約を解除し、その上で、高齢入居者の相続人に家財道具を片づけてもらい、部屋を明け渡してもらいます。ここでやっと明け渡しが完了しますので、大家さんは、この時点までの家賃や原状回復費用を請求することができます。

　これまで、高齢入居者を受け入れるに当たって、契約時に注意すべき点や契約書に入れておくと役に立つ条項などを説明してきましたが、これからは、実際に高齢者の入居後に発生する問題について考えてみます。
　高齢者の入居後に発生する問題として最も頭が痛いのは、高齢者に介護が必要となった場合の契約解除の可否と高齢者の死亡の場合の貸室の取扱いです。

　前回は高齢入居者の認知症の程度が重度化した場合の契約の解除についての説明でしたが、それ以外にも契約期間内に賃貸借契約を終了させる必要が生じる場合はいろいろあります。

　賃料不払いや用法違反などは高齢入居者に限らず一般的に生ずる頭の痛い問題ですが、高齢入居者の場合には、契約の途中から賃借人が賃借物件を利用しなくなるケースがしばしばみられます。典型的なケースとしては、高齢者の身体または精神に障害が生じたため長期療養を要することになった場合などがあります。本人や親族から事前または事後に連絡があればまだよいのですが、まったく連絡がない場合もあります。

　前回説明したように、高齢入居者の場合、定期借家契約形態を選択するのが適切ですが、定期借家契約を選択しても、高齢入居者の認知症の程度が重く、賃貸借契約期間の満了を待つことができないときは、契約期間中であっても契約を解除するしかありません。

　これから６回に渡って、高齢入居者を受け入れる際の法的問題点について検討します。ここで対象とする賃貸借は、サービス付き高齢者住宅などの高齢者すまい法の適用を受ける賃貸借ではなく、通常の賃貸借契約です。

　まず、入居に当たって高齢入居者と賃貸借契約を締結することになりますが、ここで最初の法的問題として、契約形態をどうするか、すなわち通常の借家契約を選択するか定期借家契約を選択するか、が出てきます。

　さて、第2回期日です。この日は借主も出頭しました。

　事前に借主から、いろいろな事情や反論を書いた書面が提出されました。しかし、その内容は、「以前にこのアパートの建て替えの話があり、その時大家さんが、出て行ってくれるなら立ち退き料を払うと言ったから払って欲しい。」とか、「自分は今お金が無くて困っている。」という内容で、裁判で審理する必要のあるものではありませんでした。
　このため、裁判官から、和解の勧告があり、結局1ヶ月後に明け渡すという内容の和解が成立しました。
私としては、5年も家賃を支払っていないこと、内容証明郵便の受け取りを拒否したこと、占有移転禁止の仮処分で執行官が部屋に行った時に居留守を使ったこと、明け渡しの訴えを起こさなければならなかったこと、既に内容証明郵便の発送から3ヶ月以上経過していることなどから、裁判官に1ヶ月の猶予を与える必要はないと強く言いました。
　しかし、借主が、裁判官に、「現在職業訓練を受けていて、それが7月中に終わるので、それまで待って欲しい。」と泣きついたため、裁判官から、1ヶ月待ってあげて欲しいと強く言われました。このため、大家さんに確認を取って、1ヶ月後に明け渡すという内容の和解となりました。その代り、未払いの家賃は毎月1万円づつ払ってもらうことにしました。
　
　借主は、和解で決められたとおり、8月2日に引越ししました。
明け渡しが完了しましたので、大家さんから15万円の報酬を受け取りました。

　結局この事件では、平成23年3月28日に相談を受け、平成23年8月2日に明渡しが完了しましたので、約4ヶ月程度の期間がかかりました。
　弁護士費用も、占有移転禁止の仮処分申立事件がありましたので、合計40万円になりました。
　実費は、占有移転禁止の仮処分事件の保証金5万円と仮処分執行の予納金13,000円が帰ってきましたので、約50,480円でした。