5年家賃滞納借主の明渡し騒動記

　さて、第2回期日です。この日は借主も出頭しました。

　事前に借主から、いろいろな事情や反論を書いた書面が提出されました。しかし、その内容は、「以前にこのアパートの建て替えの話があり、その時大家さんが、出て行ってくれるなら立ち退き料を払うと言ったから払って欲しい。」とか、「自分は今お金が無くて困っている。」という内容で、裁判で審理する必要のあるものではありませんでした。
　このため、裁判官から、和解の勧告があり、結局1ヶ月後に明け渡すという内容の和解が成立しました。
私としては、5年も家賃を支払っていないこと、内容証明郵便の受け取りを拒否したこと、占有移転禁止の仮処分で執行官が部屋に行った時に居留守を使ったこと、明け渡しの訴えを起こさなければならなかったこと、既に内容証明郵便の発送から3ヶ月以上経過していることなどから、裁判官に1ヶ月の猶予を与える必要はないと強く言いました。
　しかし、借主が、裁判官に、「現在職業訓練を受けていて、それが7月中に終わるので、それまで待って欲しい。」と泣きついたため、裁判官から、1ヶ月待ってあげて欲しいと強く言われました。このため、大家さんに確認を取って、1ヶ月後に明け渡すという内容の和解となりました。その代り、未払いの家賃は毎月1万円づつ払ってもらうことにしました。
　
　借主は、和解で決められたとおり、8月2日に引越ししました。
明け渡しが完了しましたので、大家さんから15万円の報酬を受け取りました。

　結局この事件では、平成23年3月28日に相談を受け、平成23年8月2日に明渡しが完了しましたので、約4ヶ月程度の期間がかかりました。
　弁護士費用も、占有移転禁止の仮処分申立事件がありましたので、合計40万円になりました。
　実費は、占有移転禁止の仮処分事件の保証金5万円と仮処分執行の予納金13,000円が帰ってきましたので、約50,480円でした。

　いよいよ明渡しを求める訴えを提起して、裁判所での審理の始まりです。と言いたいところですが、実はそうはいきません。

　ここが大家さんにとって困るところなのですが、訴えを起こしてから実質的な審理に入るまで、2ヶ月以上の期間がかかるのです。つまり、たとえば平成23年5月10日に訴状を裁判所に提出したとしても、実質的な審理が始まるのは、平成23年7月10日ころなのです。
こんなに時間が空いてしまう理由は3つあります。

• 1つ目の理由は、裁判所は、訴状を受け取ってから原則として1ヶ月以内に第1回目の期日を開かなければなりませんが、逆に言うと、大体1ヶ月後にしか第1回目の期日を開いてくれないということです。
• 2つ目の理由は、被告つまり借主は、裁判の第1回期日には、答弁書という書類を出しておけば出頭しなくてもよいということです。しかも、この答弁書には、「原告の請求の棄却を求める。」と書いてあればよく、詳しい反論を書く必要はありません。
• 3つめの理由は、1つの事件の裁判の期日は、原則として1ヶ月に1回しか開かれないということです。

　この3つの理由から、平成23年5月10日に訴状を裁判所に提出したとしても、第1回目の期日が開かれるのは平成23年6月10日ころであり、しかも、そこでは、原告の訴状と被告の「原告の請求の棄却を求める。」と書かれている答弁書が読み上げられるだけです。そして、第2回期日は、大体1ヶ月後の平成23年7月10日に開かれるのです。

　結局、大家さんとしては、今までの滞納に加えて、2ヶ月分の家賃の滞納が増えてしまいます。このため、大家さんの了解があれば、占有移転禁止の仮処分の後に訴えを提起するという順番ではなく、占有移転禁止の仮処分と明渡しの訴え提起を同時にやってしまう場合もあります。

　この事件では、訴え提起が5月9日であり、第1回期日が6月8日午前10時に指定されましたが、案の定、被告(借主)は、答弁書を出しただけで出頭しませんでした。答弁書を出せば出頭しなくてもよいというのは、誰でも知っていることではありませんので、こうした対応をする被告(借主)は、今までにもこうした裁判の経験があるのかもしれません。

　6月8日午前10時の第1回期日では、訴状と答弁書が読み上げられ(と言っても、実際に読むわけではなく、単に読み上げたことにするというだけの形式的手続ですが)、第2回期日が7月6日と決まりました。また、被告(借主)はこの第2回期日の1週間前までに反論を書いた書面を裁判所に提出することも決まりました。

　第2回期日の様子は、次回に。。。

　仮処分命令の執行のとき、借主は、「よく考えて後で連絡する。」と言ってくれましたが、結局連絡はありませんでした。

　まあ、５年も家賃を滞納して、内容証明郵便を受け取らず、仮処分執行のときも居留守を使うような相手ですから、簡単には出て行かないとは予想はしていました。
　そこで、貸している部屋の明け渡しを求める訴えを、貸している部屋の住所地を管轄する裁判所に提起しました。
　占有移転禁止の仮処分命令の申立書と明渡しを求める訴えの訴状は、書くべきことが実質的に同じですし、証拠や資料も占有移転禁止の仮処分命令の申立書を作るときに集めましたので、訴状は直ぐに作ることができました。訴えの提起にかかった費用は、裁判所に納める印紙代2,000円と切手代6,000円でした。明渡しを求める訴えを提起するときに必要なる印紙代は、明け渡しを求める部屋の固定資産評価額によって決まります。アパートなどでは、建物全体の固定資産額を各部屋の面積で按分し、その金額によって決めます。ですから、同じように明け渡しを求める場合でも、固定資産評価額の低い古いアパートの１部屋の場合は、印紙代は安くなりますが、固定資産評価額の高い新しいマンションの１部屋の場合は、印紙代は高くなります。

　ちなみに、ここまでにかかった時間と費用を、まとめてみましょう。

ここまでで、時間的には約１ヶ月半、費用的には368,480円がかかっています

訴え提起後の経緯については、次回に。。。

今回は、占有移転禁止の仮処分命令の執行です。
　裁判所から占有移転禁止の仮処分命令を出た場合は、裁判所にいる執行官という人にお願いして、仮処分命令の対象となった部屋に行ってもらい、仮処分命令の執行をしてもらいます。
　執行官というのは、裁判所の職員ですが、裁判所の裁判官や書記官とは異なり、裁判所で事件の審理をするのではなく、判決や命令を実現する作業（これを執行といいます。）を行なう人です。イメージとしては、裁判所の中の独立実行部隊という感じです。
　また、仮処分命令の執行とは、執行官が、仮処分命令の対象となった部屋に行き、部屋に借主が居ても居なくても強制的に部屋に入り、部屋の中を確認します。その上で、借主が部屋にいれば、借主に仮処分命令が出たことを伝え、その部屋を他の人に使わせてはならないと書いた「公示書」を、部屋の中の見えやすい所に貼ります。
　これによって、借主は勿論、この部屋を訪れた人は、「公示書」を見て、占有移転禁止の仮処分が出ていることを知ることができます。
　今回の事件でも、仮処分命令が出た後、直ちに仮処分執行の申立てをして、仮処分執行をしてもらいました。
　
　執行当日は、この部屋のあるアパートの前で、執行官、立会人、鍵屋さんと落ち合い、執行を行ないました。まず、執行官が対象となる部屋の前に立ち、ドアをノックして借主の名前を２～３回呼びました。返事がないので、大家さんの持っている合い鍵でドアを開けようとしましたが、いつの間にか鍵が変えられていて開きません。そこで、予め呼んでおいた鍵屋さんにドアの鍵を開けてもらいました。ごく普通のアパートの鍵ですので、プロの鍵屋さんは、あっと言う間に開けてしまいました。
　鍵が開いたので、ドアを開けて中に入ろうとしたとき、何と、目の前に借主が居て、「勝手に人の家のドアを開けるなよ。」と立ちはだかりました。居留守を使っていたのです。これに対して、執行官は怯むことなく、「裁判所の命令できました。中に入る権限があります。」と身分証明書を見せながら力強く言い切りました。借主は、執行官の迫力に押され、黙り込んでしまいました。
　
　執行官は、部屋の中に入ろうとしましたが、借主は、「できれば、外で話しませんか。」と今度は丁寧に言いました。しかし、執行官は、「いや、中を見せてもらいます。」と言って、部屋の中に入っていき、部屋の中の様子を確認しました。執行官は、その職務として、執行申立書添付の図面と実際の部屋の間取りなどを対照して、執行した部屋が間違っていないか、部屋の中に別の者がいないかなどを確認し、その上で、その部屋を他の人に使わせてはならないと書いた「公示書」を見やすい位置に貼りました。これで、執行は終わりです。
　
　その場で、私は、借主に対して、「何とか裁判までしないで、出て行ってもらえませんか。」と話し合いを持ちかけました。借主は、簡単に追い出されることはないと高をくくっていたようですが、執行という裁判所の力を目の当たりにしたので、かなり弱気になったようです。借主は、「仕事がない」とか「行くところがない」というような自分の置かれている状況を説明したした上で、「よく考えて後で連絡する。」と言ってくれました。
　
　これが、仮処分命令執行です。もちろん、もっと激しく抵抗する借主もいます。
　この仮処分執行にかかった費用は、執行官に納める執行費用の予納金30,000円と鍵屋さんの費用25,000円の合計55,000円でした。もっとも、執行費用の予納金30,000円のうち約14,000円は、後で戻ってきましたので、実際には、31,000円の実費がかかったことになります。
　

先週の金曜日（７月１５日）に、更新料特約の有効性についての最高裁判所の判決がありました。

最高裁判所の判決は、更新料を賃料の補充ないし前払い等と位置づけ、賃貸借契約書に明確に記載されている更新料条項は、特別に高額すぎる場合でなければ、有効であると判断しました。
しかも、最高裁判所の判決は、賃貸借契約期間が１年のケースで、契約更新時に賃料の２ヶ月分の更新料を取ることも認めています。
あまりにも大家さんよりの判決に、ちょっと驚いてしまいました。

今後は、地方裁判所も高等裁判所も、この最高裁の判決に従いますから、更新料を巡る裁判は、決着がついたと言っていいでしょう。

大家さんとしては、一安心です。

　さて、今回は、占有移転禁止の仮処分です。
　
　明渡しの訴えを提起する場合、原告は大家さんであり、被告は、現実に部屋を使用している人間であり、通常は借主です。
　
　例えば、田中一郎（仮名）さんという人が借主ならば、この田中一郎さんを被告にして、明渡しの訴えを起こします。
　

しかし、もし借主が部屋からいなくなり、正体不明の人間が部屋を使用していると、その正体不明の人が現実に部屋を使用している人ですから、その正体不明の人を被告としなければならなくなります。

　ところが、正体不明ということは、名前も素性も分からないので、裁判を起こすことが困難となります（当然、こういう輩は、部屋を訪ねて名前や素性を聞いても、答えません。）。借主が悪質な人間であり、借家のトラブルについての法律的な知識があると、裁判をさせないように、自分はその部屋から居なくなり、他の正体不明な人を住ませるという妨害行為をしてくるおそれがあります。

　そこで、もし、借主が、上記のような行動に出そうだという場合は、裁判所に「占有移転禁止の仮処分」の申立をして、借主が、借りている部屋を他の人間に使用させることを禁止する命令を、裁判所から出してもらうことができます。

　この命令が出ると、借主が、借りている部屋を他の人間に使用させることは禁止され、もし、他の人間がその部屋に入り込んで使用しても、借主を相手に明渡し訴訟をして勝訴すれば、その判決に基づく明渡し執行で、借主だけでなく、その正体不明の人間も、立ち退かせることができます。
　
　今回のケースでは、借主は、５年も家賃を払っていない上、内容証明郵便の受取りを拒否するなど極めて不誠実な人間であり、また、働いている気配もないので、部屋を他の者に使わせ、その者からお金を取ることも考えられました。

　そこで、大家さんと相談し、裁判を始める前に、占有移転禁止の仮処分命令を出してもらうように裁判所に申し立てることになりました。
　
　「大家さんと相談して」と書きましたが、この仮処分命令の申立ては、借主が、借りている部屋を他の人間に使用させるおそれがなければ、やる必要はありません。
　
　また、裁判所は、申立てをしてから数日から１週間以内に、原則として相手方の反論を聞かないで、占有移転禁止の仮処分命令を出してくれますが、短期間に相手の反論を聞かないで命令を出す代りに、保証金（大体家賃の１から２ヶ月分）を法務局に預けなければなりません（この保証金は、明渡しの裁判に勝てば、全額戻ってきます。）。
　
　さらに、大変申し訳ないことに、弁護士としては、この申立の準備には結構手間がかかるので、別料金（１０万円）をいただくことになります。
　
　ですから、大家さんとよく相談して、この申立てをするかどうかを決める必要があるのです。
　
　今回の件でも、大家さんに、上記の事情をよく説明して、申立てをするかどうか考えてもらいました。大家さんは、やはり今回の借主が不誠実な人で、何をするか分からないから、申立てをして欲しいという結論になりました。

　内容証明郵便の受け取りを拒否する借主に対抗する別の手とは、直接郵便受けに投函するという方法です。と言っても、これでは何の証拠も残りませんので、ちょっと工夫が必要です。
　
　誰でもいいのですが投函する人以外にもう１人行く、つまり２人で行く必要があります。もう１人は何をするかと言うと、写真を撮るのです。まず書面を封筒に入れる前に、封筒と書面を並べて１枚。これは、封筒と書面の外観を証明するためです。もちろん、書面のコピーはとっておきます。次に建物全体の前あるいはエントランスの前に投函する人が立って１枚、これは、確かに対象となっている部屋に行ったということを証明するためです。

　次に、その日の新聞の上に封筒を置き、新聞の日付と封筒の宛名がきちんと写るように一枚。これは、その日の日付と封筒の外観を証明するためです。そして、借主の郵便受けに入れるところを一枚。封筒が少し郵便受けに入った感じで、封筒の宛名が見えるくらいがいいでしょう。また、郵便受けの名前や号室を書いてある部分もきちんと写るようにしてください。これは、最初に用意した封筒を確かに借主の郵便受けに投函したことを証明するためです。借主には、延滞賃料の催促の郵便と解除通知の郵便という２通の郵便を渡さなければなりませんから、この写真を撮る作業は、２回やらなくてはなりません。

　これくらいの写真が揃っていれば、とりあえず裁判になっても、延滞賃料の催促の郵便と解除通知の郵便という２通の郵便が借主に渡ってという証明になるでしょう。もちろん、最初に受け取らなかった内容証明郵便は、保管期間経過とか受取拒否などの理由の書いた紙が貼られて戻ってきますから、これも大切に保管しておき、裁判に証拠として出す必要があります。

　上記のような写真で配達を証明する方法は、あくまで相手が内容証明郵便を受け取らない場合の対応策ですから、相手が内容証明郵便を受け取らなかったということをきちんと裁判官に理解してもらう必要あります。そのために、戻ってきた内容証明郵便は大切に取っておく必要があるのです。今回写真を撮る作業は、大家さんの息子さんとその友人にお願いしました。

　これで、借主との賃貸借契約を解除し、その証拠も残しまたので、借主が何も言ってこなければ、いよいよ明渡しの訴えを提起します。
　
　もっとも、その前に、占有移転禁止の仮処分を申し立てるかどうかを検討する必要があります。「占有移転禁止の仮処分って何？」と思われる方も多いでしょう。次回詳しく説明します。

　息子さんから詳しい話を聞き、大家さんからの委任状も届いたので、さっそく戦闘開始です。

　まず、内容証明郵便で、借主に対して、延滞している５年分の家賃を直ちに支払うこと、支払わない場合は、契約を解除して明渡しを求めることなどを通知します。当事務所では、原則として明渡し請求事件の依頼を受けてから１週間以内に内容証明郵便を発送します。

　内容証明郵便というのは、その名のとおり、送った書面の内容を郵便局が証明してくれる郵便です（詳しくは、ハロー大家さんのＨＰで説明しています。）。この内容証明郵便に、配達証明というサービスをつけてもらうと、いつ相手に郵便が届いたかも、郵便局が証明してくれます。つまり配達証明をつけた内容証明郵便を使えば、大家さんが借主にどんな郵便を出し、いつ借主に届いたかを証明してもらうことができるのです。

　配達証明をつけた内容証明郵便の費用は、封筒の中に入れる通知書の枚数が２枚の場合、1470円です。

　契約を解除するときは、原則として延滞賃料の支払いを１回催促し、一定期間（普通は１週間から２週間）待った上で、再度契約解除の通知を出すことが必要です。この催促の郵便と解除通知の郵便を借主が受け取ると、契約は解除されたことになります。そこで、この催促の郵便と解除通知の郵便を借主が受け取ったことを裁判で証明できるように、配達証明付き内容証明郵便を利用するのです。

　さて、事件の話に戻りますが、借主に対して内容証明郵便で延滞賃料の支払を催促する通知を出しましたが、借主はこれを受け取りませんでした。「えっ！受け取らないことなんてできるの？」と思われるかもしれませんが、内容証明郵便は書留扱いになりますので、借主本人が受取りを拒否すると配達されません。また、借主が不在だと内容証明郵便は郵便局に戻され、郵便局１週間保管されますが、借主がこの間に再配達を希望するか郵便局に取りに行くかしないと、結局差出人戻ってきてしまいます。
　
今回のケースは、受け取り拒否でした。まあ、家賃を長期間払わない奴ですから、これくらいのことは予想できました。そこで、こちらも別の手を使いました。それは．．．長くなりましたの、次回に。

　ハロー大家さんを運営している弁護士の大谷郁夫です。今日から大家さんのためのブログ「大家さん通信」を始めます。
「大家さん通信」では、大家さんが知っていると役立つ法律知識や裁判実務の知識、ちょっと気になる判例などを、分かりやすく説明します。大家さんのアパート・マンション経営に役立ててください。

　さて、最初の話題ですが、最近依頼を受けた事件に家賃を5年を払っていないというとんでもない借主の明渡し事件がありました。大家さんは高齢者で、それほど生活に困っていなかったことや面倒であったことなどから、家賃の滞納があっても督促しませんでした。借主は、それをいいことに、5年間も家賃の支払いをしなかったのです。
ちなみに、裁判所が賃料延滞を理由とする賃貸借契約の解除を認めるのは、3ヶ月から4ヶ月の賃料延滞があれば足りますから、5年間というのはとんでもない話なのです。

　まず、大家さんの息子さんに事務所に来てもらい、詳しくお話を聞きました。

　法律事務所では、事件の依頼を受けるときは、原則として本人にお会いすることになっていますので、本来は、大家さんご本人に来てもらわなければならないのですが、大家さんがご高齢であったことと大家さんの自宅が事務所から遠いことから、息子さんに代わりに来てもらいました。その代わり、ご本人とお電話でお話しし、本人に事件を依頼する意思があることを確認しました。委任状は、息子さんに持ち帰っていただき、大家さんご自身の署名捺印をしてもらった上で、郵送してもらいました。

　もちろん、どうしても必要な場合、たとえば大家さんが高齢や病気のために事務所に来ることができないが、近くに身寄りがないという場合などは、こちらから大家さんの自宅に出向くことになります。相談料は、私の場合、相談からそのまま事件をご依頼になる場合は無料です。

　相談時に持ってきていただくものは、借主との賃貸借契約書と家賃の支払い状況の分かるもの(たとえば家賃が振り込まれる通帳)です。「更新契約をしていないので、現在の契約書がない。」という場合もありますが、その場合は前の契約書でも結構です。物件の固定資産評価証明書、登記事項証明書、図面、借主の素性が分かるものなどがあるときは、それも持ってきていただくと助かります。
　また、借主との契約を解除して貸している部屋の明け渡しを求める裁判の弁護士費用は、着手金15万円、報酬金15万円です。

　着手金というのは最初に払って頂く弁護士費用で、事件の結果に関わらず返還はできません。交渉を開始してから判決が確定するまでが、この着手金15万円のカバーする範囲です。
報酬金というのは、大家さんの希望どおり借主が部屋を明渡したときにお支払い頂く弁護士費用です。いわゆる成功報酬というものです。

　続きは、次回に。