どんな時に使う？
たとえば、借主が家賃を３ヶ月以上滞納しているとか騒音を出して周りから苦情が出ているなどの場合に、大家さんは、借主に対して、滞納している家賃を請求したり、騒音を出さないように警告したりします。
これに対して、借主が素直に応じてくれれば問題ありませんが、借主が滞納を続けたり、騒音を出し続けたりした場合は、法的手続きをとる必要がでてきます。
この場合、単に滞納している家賃を払ってほしいというだけであれば、内容証明郵便を出した上で借主と交渉する、少額訴訟を提起する、支払督促の申立をするなどの方法で解決することが可能です。
また、その借主に出ていってほしいという場合でも、内容証明を出した上で話し合いをしたり、民事調停で話し合いをしたりして、自主的に出て行ってもらうという場合もあります。
しかし、借主が、家賃の滞納を続けながら出ていかない、あるいは騒音を出し続けながら出ていかないなどという場合は、明渡し訴訟を起こして、裁判所から明渡しを命じる判決を出してもらうしかありません。
方法、メリット、費用は？
やり方はどうするか
貸している部屋のある場所を管轄する簡易裁判所か地方裁判所に、訴状を提出します。
この訴状の作成や必要書類の収集は、家賃の滞納を理由として賃貸借契約を解除したというような単純なケースでは、大家さんが自分ですることもできます。
もっとも、大家さん１人で裁判に出席した場合、地方裁判所の裁判官は、簡易裁判所の裁判官とは違い、審理の内容や手続きについてあまり丁寧には説明してくれませんので、裁判官とのやり取りはちょっと大変かもしれません。
また、騒音を出して困るとか勝手に部屋を改装したなどの理由で賃貸借契約を解除したというケースでは、事案が複雑ですので、訴状の作成自体がかなり難しいものとなります。
いずれにしても、明渡し訴訟の場合は、弁護士などの専門家に依頼したほうがよいでしょう。
利点は何か
明渡し訴訟の訴状を提出すると、裁判所が裁判期日を指定して原告（大家さん）と被告（借主）に連絡します。この裁判期日は、訴状を提出してから１カ月後くらいに開かれます。
この後は、１カ月に１回のペースで裁判期日が開かれ、原告と被告が、主張と証拠の提出を繰り返し、争点が煮詰まったところで証人尋問を行い、審理を終結します。もっとも、家賃の長期間の滞納など、解除理由が明らかである場合は、証人尋問をしてもよいこともあります。この後で、当事者に和解の意思があれば、裁判官が間に入って和解の話を進めますが、和解ができないときは判決となります。
このように、明渡し訴訟では、最終的に判決によって明渡しについて白黒をつけます。
少額訴訟や支払督促では、延滞賃料などの金銭の支払いを命じてもらえるだけで、明渡しを命じてもらうことはできません。
また、当事者だけの話し合いや民事調停での話し合いでは、どんなに借主に非があっても、借主が明渡しに同意しなければ、明渡しを実現することはできません。しかも、借主は、大家さんから話し合いを求められても、これに応じる義務はなく、民事調停の場合に呼び出しに応じて出頭しなくても、何の不利益も受けません。
しかし、明渡し訴訟の場合には、借主が、裁判所から呼び出しがあったのに、第１回目の裁判期日に書面も出さす出頭もしなければ、審理をせずに大家さんの請求どおりの判決が出ます。
また、借主が出頭して審理をしたとしても、大家さんの言い分が正しければ、裁判官は、借主に対して明渡しを命じる判決を下します。もちろん、滞納している家賃があれば、その支払いを命じる判決を下します。
しかも、裁判官は、大家さんと借主の言い分を聞いた上で、判決になれば明渡しを命じることになると考えた場合は、その裁判官の考えを判決前に借主に伝え、和解をすることを強く勧めます。
この場合、裁判官は、「判決なら、借りている部屋を直ちに明け渡し、しかも、滞納している家賃を全額一括して支払えという内容になりますよ。和解をすれば、部屋の明渡しは和解をしてから３カ月猶予してもらい、滞納している家賃の支払いも、分割で払うことを大家さんに認めてもらうようにします。和解しませんか。」と説得するわけです。和解を拒否すれば判決になり、しかもその内容も厳しいものになることが事前に分かるのですから、多くの場合、借主は和解に応じるのです。
このように、明渡し訴訟では、裁判官が、判決という強力な武器を背景にして和解を勧告しますから、和解が成立する可能性が高く、この和解によって、借主は自主的に明け渡しをすることになります。
明渡し執行（№10参照）になると、弁護士費用以外に、５０万円から１００万円前後の費用がかかる可能性がありますから、この裁判官の和解勧告とその結果としての和解は、大家さんにとって非常に大きな利益となります。
費用はどれくらいかかるか
① 郵便切手
被告(借主)が１人の場合、6,400円の郵便切手を裁判所に納めます。
② 印紙
明渡しを求める建物の固定資産税評価額の2分の1の金額が基準となります。例えば、固定資産税評価額が800万円のマンションの明渡しを求める場合は、800万円の2分の1に当たる400万円が基準となり、25,000円の収入印紙を裁判所に納めます。
③ 弁護士に依頼した場合の弁護士費用
事案の難易度にもよりますが、通常着手金210,000円、報酬金420,000円です。
※ 着手金
裁判を始める前に支払う弁護士費用です。裁判に負けても返還されません。
※ 報酬金
裁判が終わった後に、裁判の結果に応じて支払う弁護士用です。