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Monthly Archive for: ‘4月, 2012’
 今回は、「賃貸住宅標準契約書」(国土交通省)の「頭書」(1)賃貸借の目的物の中の「付属施設」の欄から(2)契約期間を見てみましょう。

 まず、「附属施設」の欄ですが、「設備等」の欄と同様に、ここに記載されている設備を「含む」とした場合には、大家さんが「含む」とした施設の設置義務を負うことになりますので、注意してください。例えば、駐輪場を「含む」としたのに、駐輪場がないとか、駐輪場に駐輪スペースが残っていないということになると、大家さんとしては、契約上の義務を守っていないことになります。
 また、ここに記載されている施設を「含む」とした場合には、その施設の使用料金は、原則として賃料に含まれることになりますので、別途請求することはできません。

 次に、(2)「契約期間」のところです。
 ここには、契約が始まるとき(=「始期」)と契約の終わるとき(=「終期」)を明確に書きましょう。
何年でも構いませんが、最短期間は1年です。1年未満の契約期間を書くと、借地借家法によって、契約期間の定めのない契約になってしまいますので、注意してください。契約期間の定めのない契約になってしまうと、契約期間の終わりがなく、更新もありません。そうすると、契約書に更新料の記載があっても、更新料はもらえません。
このように、契約期間の最短期間は1年ですが、最長期間については、法律上、特に制限はありません。

 それから、国交省の《賃貸住宅標準契約書(改訂版)作成に当たっての注意点》には、次のようなことが書いてあります。

 「始期」:契約を締結する日と入居が可能になる日とが異なる場合は、入居が可能になる日を記入してください。

 契約を締結する日と入居が可能になる日とが異なる場合は、よくあります。たとえば、契約書に署名捺印したのは、平成24年3月10日だけど、実際に入居が可能になるのは、平成24年4月1日というようなことは、よくあります。
 この「入居が可能になる日」というのは、あくまで部屋を使うことが可能になる日ということであって、入居者が引っ越すことが可能になる日ということではありません。たとえば、部屋の鍵を平成24年3月25日に渡して、その日から部屋を使うことができる、つまり引越しすることができるが、実際に入居者が引っ越してくる日は、平成24年4月2日ということがあります。この場合、「入居が可能になる日」とは、平成24年3月25日です。
 もっとも、こういう場合でも、多くの大家さんは、ちょっとおまけして、平成24年4月1日を契約期間の「始期」とします。それは、それで何の問題もありません。
 要するに、国交省は、契約を締結したからと言って、まだ部屋を使うことができないのであれば、あくまで部屋を使うことができるなった日を契約期間の「始期」にしなさいと言っているのです。

続きは、次回に。。。

 今回は、「賃貸住宅標準契約書」(国土交通省)の「頭書」(1)賃貸借の目的物の中の「住戸部分」です。
 先回お話しした「建物の名称・所在地等」は、入居者さんにお貸しする部屋がある建物全体についての記載でした。
 今回の「住戸部分」は、実際に入居者さんが入居する部屋についての記載です。

 まず、「住戸部分」の最初にところには、「住戸番号」「間取り」「面積」という欄があります。
 「住戸番号」や「間取り」を間違うということはあまりありませんが、「面積」が間違っていることはよくあります。この「面積」は、バルコニーの面積を除いた専用部分の面積で、入居者さんが実際に居住用に使用する部分の広さですので、あまり大きく実際と違っていると、トラブルの原因となります。
 私が取り扱った事件でも、入居者さんが、契約書上の面積より実際の面積が2㎡ほど狭いということで、入居後に賃料の減額を求められ、トラブルとなったことがあります。
 もちろん、多少の違いはあるかもしれませんが、例えば契約書に20㎡と記載されているのに、実際には17㎡しかないというのでは、ちょっと問題です。

 次に、「設備等」の欄ですが、ここに記載されている設備を「有」とした場合には、大家さんが「有」とした設備の設置義務を負うことになりますので、注意してください。
設置義務を負うというのは、設置されていない場合は、大家さんが費用を負担して設置しなければなりません。また、もしその設備が壊れた場合は、大家さんが費用を負担して修理しなければなりません。
 ですから、例えば前の入居者が残していったエアコンがまだ新しいからといって、安易に「冷暖房設備」を「有」にしてはいけません。
 また、国交省の解説にもあるように、「電話」や「照明器具」なども、入居者さんに自分で設置してもらう場合には、「電話」「照明器具」という項目を書き加えた上で、「無」としておきまししょう。

 最後に、「使用可能電気容量」「ガス」「上水道」「下水道」のところですが、ここで問題となるのは、「使用可能電気容量」です。
 入居者が、入居後に「使用可能電気容量」を増加してほしいと言ってくることがあり、その際の費用負担が問題となります。
 やはり私の取り扱った事件で、入居者が「使用可能電気容量」を増やす工事を勝手に行ない、その代金を大家さんに請求してきたことがありました。
 ですから、「使用可能電気容量」もはっきりと書いておき、入居者が「使用可能電気容量」を増やしたいのであれば、入居者に費用を負担させるべきです。

 続きは、次回に。。。


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